Porta aperta a un altro aumento degli affitti

Molti inquilini potrebbero vedersi aumentare l’affitto dalla prossima primavera. È la conseguenza di un probabile ulteriore ritocco verso l’alto – dall’1,50% all’1,75% – del tasso ipotecario di riferimento, che da 15 anni in Svizzera serve come base per il calcolo delle pigioni. La decisione dell’Ufficio federale delle abitazioni (Ufab), attesa per venerdì, cade in un contesto segnato dall’inflazione, dal rincaro dell’elettricità e dall’aumento dei premi dell’assicurazione malattie.

Le risposte alle principali domande.

Di quanto potrebbero aumentare gli affitti?

Un incremento del tasso di riferimento dello 0,25% dà diritto ai proprietari immobiliari di aumentare gli affitti del 3% (vedi tabella). Ad esempio: se venerdì il tasso verrà portato all’1,75%, un affitto mensile di 2mila franchi – basato sull’attuale tasso di riferimento dell’1,50% – potrà essere aumentato di 60 franchi. Su un anno fanno 720 franchi in più.

Tutti gli affitti aumenterebbero?

No. I locatori potranno aumentare le pigioni solo a una condizione: aver fatto beneficiare i locatari delle precedenti riduzioni del tasso di riferimento. Detto altrimenti: se l’affitto pagato da un inquilino si basa su un vecchio tasso inferiore a quello in vigore, allora il locatore può aumentarlo; viceversa, se l’affitto si basa su un vecchio tasso più alto di quello attuale, l’inquilino ha diritto a una riduzione (in questo caso però è lui che deve prendere l’iniziativa, presentando al locatore una richiesta in tal senso).

Cosa succede se venerdì il tasso ipotecario di riferimento viene portato all’1,75%?

Se l’affitto pagato da un inquilino si basa ancora su un tasso del 2% o superiore, non potrà subire aumenti. Anzi: in linea di principio permane il diritto a una diminuzione. Se il tasso indicato nell’attuale contratto d’affitto è dell’1,75%, la pigione resterà invariata. Se invece il canone di locazione si basa su un tasso dell’1,50%, i proprietari di per sé avranno il diritto di aumentarlo del 3% (del 6% se il canone si basa ancora sul tasso dell’1,25% in vigore da marzo 2020.

Dipende insomma dal singolo contratto di locazione, che vale dunque la pena controllare. Di norma il tasso ipotecario di riferimento è indicato. Se non lo è, si può facilmente risalire – consultando i siti dell’Ufab o delle associazioni degli inquilini, ad esempio – a quello in vigore quando è stato concluso o rinnovato il contratto.

Molti inquilini si sono già visti aumentare l’affitto di recente. Anche loro sarebbero colpiti da un ulteriore aumento del tasso ipotecario di riferimento?

In linea di massima sì, secondo le modalità appena illustrate. Il tasso a giugno era aumentato – per la prima volta nella storia – dall’1,25% all’1,50%. Si stima che la decisione abbia comportato un incremento delle pigioni per circa la metà degli inquilini a partire da quest’autunno.

Perché un ulteriore rialzo del tasso?

Quando è stato introdotto nel 2008, il tasso ipotecario di riferimento era del 3,5%. Da allora è sceso costantemente fino a raggiungere l’1,25% da marzo 2020 (vedi grafico). In settembre, l’Ufab – dopo averlo appunto portato all’1,50% tre mesi prima – lo aveva sì mantenuto invariato, ma il tasso di interesse medio sui mutui ipotecari, su cui quello di riferimento si basa (vedi sotto), era salito dall’1,44% all’1,59%. Se adesso questo valore supera l’1,62%, il tasso di riferimento viene arrotondato al quarto di punto percentuale più vicino, cioè all’1,75%. In generale, l’ulteriore aumento previsto va ricollegato all’inversione di tendenza dei tassi ipotecari, che avevano raggiunto il minimo storico grazie alla politica di tassi negativi applicata dalla Banca nazionale svizzera (Bns) fino a giugno 2022.

Come si calcola il tasso ipotecario di riferimento?

Risulta dall’arrotondamento del tasso ipotecario medio al quarto di punto percentuale più prossimo. Il tasso ipotecario medio corrisponde alla media dei tassi ipotecari praticati sull’intero volume dei crediti ipotecari concessi in franchi svizzeri dalle banche in Svizzera. Dal settembre del 2008 viene rilevato a cadenza trimestrale dalla Banca nazionale svizzera e pubblicato dall’Ufab sul sito www.tassodiriferimento.admin.ch.

Da quando aumenteranno gli affitti?

Il nuovo tasso di riferimento vale a decorrere dal primo dicembre. È probabile che la maggior parte dei locatori notifichino l’aumento dell’affitto agli inquilini immediatamente dopo la sua pubblicazione, in modo che l’aumento si applichi il più rapidamente possibile, ovvero al prossimo termine di disdetta. Il proprietario deve comunicare e motivare all’inquilino il nuovo tasso e il conseguente aumento dell’affitto almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di disdetta (come minimo tre mesi), utilizzando un modulo approvato dal Cantone.

Cosa posso fare come inquilino?

Devo agire in prima persona. Se l’aumento non è stato indicato correttamente a livello formale (perché, ad esempio, non è stato utilizzato un modulo approvato dal Cantone o lo stesso non conteneva la giustificazione), oppure ancora se non è stato calcolato correttamente (perché, ad esempio, ci si è basati su un valore errato del tasso ipotecario di riferimento), come inquilino posso contestarlo presso l’autorità di conciliazione competente a livello locale entro 30 giorni da quando ricevo la notifica. Nel frattempo posso effettuare io stesso una verifica facendo capo ai calcolatori messi a disposizione da diverse associazioni del settore.

Oltre al tasso ipotecario di riferimento, i proprietari sono autorizzati a trasferire anche gli effetti dell’inflazione sugli inquilini. Come funziona?

In effetti i proprietari immobiliari possono trasferire il 40% dell’inflazione accumulata dall’ultimo adeguamento della pigione. Per il calcolo esatto è necessario consultare le statistiche, in particolare l’indice nazionale dei prezzi al consumo.

I proprietari possono addossare agli inquilini anche parte dell’inflazione come ‘aumento dei costi generali’. Come funziona?

Secondo il Tribunale federale, il locatore dovrebbe provare questo aumento. Per semplificare il calcolo, molte autorità di conciliazione applicano però un tasso forfettario. Che talvolta viene calcolato in base all’età dell’immobile. Stando all’Associazione dei proprietari fondiari, vengono utilizzati per lo più tassi compresi tra lo 0,5 e l’1% all’anno. In caso di controversia, la giurisprudenza prevede che l’aumento di questi costi debba essere comprovato. Tuttavia, poiché l’ultimo adeguamento del tasso ipotecario è stato effettuato solo pochi mesi fa e nel frattempo l’inflazione è diminuita notevolmente, questo ‘trasferimento dei costi’ stavolta dovrebbe essere meno significativo.

Come evolverà il tasso ipotecario di riferimento?

Gli analisti intervistati dall’agenzia finanziaria Awp concordano sul fatto che nel 2024 non dovrebbe aumentare. Ad inizio settembre il direttore dell’Ufab Martin Tschirren riteneva possibile un terzo incremento – dopo quello di giugno e l’attuale – nei prossimi uno o due anni. A più lungo termine, tutto è possibile. Secondo i vari scenari elaborati dalla Banca cantonale zurighese, dovrebbe attestarsi tra il 2,25% e il 2,75% entro il 2028. Tschirren un paio di mesi fa prevedeva un aumento degli affitti di oltre il 15% entro il 2026.

Cosa fa la politica?

Il Consiglio federale ha annunciato mercoledì scorso l’intenzione di agire in maniera mirata e a breve termine per mitigare l’aumento degli affitti. Tra le misure previste: i proprietari di immobili dovrebbero poter ripercuotere sulle pigioni soltanto il 28% dell’inflazione accumulata dall’ultimo adeguamento, anziché il 40%; sarebbero inoltre obbligati a dimostrare la reale entità degli aumenti di costo, invece che trasferirli agli inquilini a titolo generale. Le misure paventate sono già finite nel mirino delle associazioni di categoria. Per l’Associazione dei proprietari fondiari (Apf-Hev) si va solo verso un inasprimento e una maggiore complicazione del diritto di locazione. Per l’Associazione svizzera degli inquilini (Asi) invece i provvedimenti sono del tutto inefficaci.