Netto surriscaldamento del mercato dell'alloggio in affitto
In molte zone del Paese la situazione è già tesa. E per il futuro non si intravvedono segnali di miglioramento
Tutti gli indicatori segnalano un netto surriscaldamento sul mercato dell'alloggio in affitto: lo afferma uno studio di Raiffeisen, che vede all'orizzonte problemi sempre più gravi per chi cerca casa e per l'intero Paese.
Sempre più famiglie sono alla ricerca di appartamenti in locazione, che diventano costantemente più scarsi: nel primo trimestre 2023 il loro numero è crollato del 33% rispetto allo scorso anno. A ciò si aggiunge anche una durata di commercializzazione significativamente più breve: il numero medio di giorni di pubblicazione di un annuncio ammontava a soli 28 giorni, cioè una settimana in meno del dato medio degli ultimi anni, che era di 35 giorni.
Non si intravvede un miglioramento della situazione del mercato, già tesa in molte zone. Secondo Raiffeisen, né sul fronte dell'offerta, né su quello della domanda ci si può aspettare un allentamento della situazione nel prossimo futuro. Questo perché la dinamicità dell'immigrazione manterrà la domanda a livelli elevati e al tempo stesso gli investitori non hanno per ora in programma alcuna espansione dell'attività edilizia residenziale.
"In un contesto di prezzi per la costruzione in aumento, maggiori costi di finanziamento, ostacoli amministrativi sempre più elevati e costi di opportunità nettamente aumentati, i segnali di surriscaldamento non sono sufficienti a incrementare in misura sufficiente l'attrattiva di nuovi progetti edilizi", afferma Martin Neff, capo economista di Raiffeisen.
La scarsità di abitazioni che si fa sentire in un numero sempre maggiore di regioni ha attirato parecchia attenzione da parte dei media e della politica. "Finora il dibattito pubblico non ha però suscitato vasto consenso né sull'urgenza e gravità del problema, né su possibili soluzioni", osserva l'esperto. Questo perché i principali indicatori a livello nazionale inducono a non ritenere ancora la situazione particolarmente drammatica: ma i valori medi nascondono il fatto che il mercato in alcune regioni è già interamente prosciugato. Il più delle volte le abitazioni non ancora occupate si trovano insomma nel posto sbagliato.
I segnali indicano inoltre un ulteriore notevole inasprimento dei problemi. "La grave carenza di alloggi si estenderà a un numero sempre maggiore di regioni: al più tardi il prossimo anno il tasso di abitazioni vuote dovrebbe già scendere ben al di sotto della media di lungo periodo", si dice convinto Neff. Con la riduzione di spazi abitativi, le abitazioni diventeranno presto molto più costose per un numero sempre maggiore di famiglie. Inoltre, già quest'anno si delineano due aumenti del tasso d'interesse di riferimento. Anche questo nel prossimo futuro farà crescere notevolmente i costi abitativi per molte famiglie in affitto.
Il mondo politico potrebbe intervenire su qualche aspetto per riportare domanda e offerta in maggiore equilibrio. "Dalle limitazioni d'uso degli appartamenti di vacanza, all'incentivazione di piattaforme per lo scambio di appartamenti, passando per il ripensamento della tutela del patrimonio storico e l'utilizzo dei terreni tesaurizzati conformemente alla loro destinazione, sono ipotizzabili molte soluzioni, assolutamente non convenzionali", osserva l'economista. "Emerge però con chiarezza che non esistono ricette facili per mitigare le difficoltà sul mercato immobiliare. Senza dolorose ponderazioni degli interessi e compromessi radicali l'emergenza abitazioni non è risolvibile".
Opposte sono invece le prospettive per quanto riguarda le abitazioni in proprietà. Rispetto allo scorso anno, i prezzi delle case unifamiliari sono ancora aumentati del 6,1% e quelli degli appartamenti del 7,5%, ma si moltiplicano i segnali di un imminente raffreddamento del mercato. A seguito della perdita di attrattiva della casa propria rispetto a quella in affitto si osserva un evidente calo della domanda.
Anche sul fronte dell'offerta il mercato, prosciugato durante la pandemia, ha iniziato recentemente a riprendersi. "Però presumibilmente non basterà per ottenere qualcosa in più di un indebolimento della dinamica dei prezzi", osserva Neff. "Per via del persistere della grande scarsità di oggetti restano altamente improbabili importanti cali di prezzo o addirittura un crollo. I segnali del mercato delle abitazioni di proprietà fanno prevedere un atterraggio morbido", conclude lo specialista.
