Alloggi, demografia e bisogno di spazio spingono in su i prezzi

Famiglie sempre meno numerose, desiderio di spazi più ampi e aumento della popolazione sono tre fattori, stando a uno studio commissionato dalla Confederazione e dal Canton di Zurigo, che spiegano in parte l'aumento dei costi delle pigioni e del prezzo della case in proprietà. Ma un ruolo non indifferente è svolto dalla pianificazione del territorio.

Gli affitti sono aumentati in media del 30% tra il 2000 e il 2021 in Svizzera, mentre i prezzi degli immobili residenziali sono cresciuti addirittura di oltre l'80%. È quanto emerge da un'analisi del Center for Regional Economic Development (CRED) dell'Università di Berna eseguita assieme al fornitore di servizi immobiliari CIFI.

Lo studio isola le cause dell'aumento dei costi degli alloggi tenendo conto della pianificazione del territorio, un fattore che esercita un impatto sull'attività edilizia e, di riflesso, influenza i costi degli alloggi.

A detta dei ricercatori, l'incremento dei prezzi è dovuto soprattutto all'aumento della domanda. A svolgere un ruolo sono anche famiglie sempre meno numerose, la crescita della popolazione e l'aumento del consumo individuale di spazio.

La pianificazione del territorio può esercitare un'influenza poiché determina la disponibilità di terreni edificabili e lo sfruttamento delle zone edificabili. In questo modo influisce sulla flessibilità con cui l'offerta di alloggi può essere adeguata alle variazioni della domanda. Se la pianificazione è troppo restrittiva, l'offerta risponde in maniera meno flessibile a un forte aumento della domanda e a lungo termine ciò può portare a costi abitativi più elevati.

Sviluppo centripeto

Come conciliare allora la protezione del territorio col bisogno di alloggi? Secondo lo studio, un simile obiettivo può essere raggiunto grazie allo sviluppo centripeto, ossia verso l'interno, che consentirebbe di incrementare l'offerta di spazi abitativi.

Sulla base dei dati raccolti, l'aumento dell'indice di utilizzazione, che consiste in una maggiore possibilità di sfruttamento di una zona edificabile, riduce i prezzi nei casi in cui lo sfruttamento è già elevato. Si tratta quindi di uno strumento consolidato che, se impiegato in maniera mirata, può sviluppare in maniera ottimale i suoi effetti.

I risultati dell'analisi mostrano che esiste un nesso tra costi abitativi e costi di pianificazione e dei processi. Lunghe e complesse procedure di autorizzazione e opposizione contribuiscono insomma a far crescere i costi.