Dalla bolla immobiliare alla carenza di alloggi il passo è breve

Fra tre anni in Svizzera mancheranno 51’000 appartamenti. È quanto emerge dai calcoli realizzati dalla società di consulenza Wüest Partner per conto della ‘Nzz am Sonntag’, che in un articolo pubblicato oggi sottolinea come in poco tempo siamo passati dal timore di una bolla immobiliare alla preoccupazione di una grave carenza dell’alloggio.

Negli anni 10 di questo secolo i tassi d’interesse storicamente bassi hanno reso attraente l’edilizia e gli investitori si sono precipitati in massa sul mercato immobiliare facendo lievitare i prezzi, scrive il domenicale, ricordando come lo scenario di una bolla dominava i titoli dei giornali. Ora il quadro è completamente cambiato.

Secondo Wüest Partner, già nel 2022 sono stati costruiti circa 8’700 appartamenti in meno del necessario e quest’anno si registrerà addirittura un deficit di oltre 10’000 appartamenti, provocando un accumulo che porterà a una carenza di oltre 51’000 appartamenti nel giro di tre anni, ciò che equivale più o meno a quelli disponibili attualmente in una città come Lucerna.

Per gli esperti, la situazione a cui stiamo andando incontro è peggiore di quella del 1989, quando il tasso di sfitto a Zurigo, per esempio, era sceso addirittura allo 0,04%. Unici due cantoni in controtendenza sono il Ticino, dove stando alle stime nel 2026 ci saranno 1’030 appartamenti in eccesso, e il Giura, dove saranno 90.

"La novità è che la carenza di alloggi non è più un fenomeno puramente urbano, ma interessa sempre più le regioni rurali e soprattutto le località turistiche", afferma, citato dal domenicale, l’economista Robert Weinert, autore dello studio. Se si considera l’attività edilizia prevista, molte località turistiche e le valli intorno a Coira, Arosa e l’Engadina stanno per esempio andando incontro a una forte mancanza di alloggi.

Il Cantone Grigioni deve prepararsi a tempi difficili: secondo lo studio, per ogni mille nuovi appartamenti richiesti, entro il 2026 ne saranno costruiti solo 570. Per dirla in altro modo, prosegue il foglio zurighese: il 43% dei potenziali inquilini resterà a mani vuote.

Immigrazione e piccoli nuclei familiari

A spiegare in parte il fenomeno c’è il saldo migratorio. Mentre la popolazione residente permanente è cresciuta di circa 50’000 o 60’000 persone all’anno tra il 2018 e il 2020, oggi l’aumento è più elevato, tanto che l’immigrazione netta nel 2022 è stata di circa 81’000 persone, ciò che corrisponde a circa 37’000 famiglie bisognose di un tetto.

In secondo luogo viene citata la forte tendenza alla creazione di piccoli nuclei familiari. "Circa due terzi di tutte le famiglie in Svizzera sono già costituite da nuclei di una o due persone", rileva Martin Tschirren, direttore dell’Ufficio federale delle abitazioni (Ufab), aggiungendo che a causa dell’invecchiamento della popolazione, questa tendenza continuerà.

Investitori meno interessati

Secondo la Nzz am Sonntag, lo stallo dell’edilizia residenziale è dovuto principalmente a motivi economici. La maggior parte dei fondi di pensione e degli altri attori del settore ha già investito grandi somme negli ultimi anni e, con l’aumento dei tassi di interesse, l’attrattiva del mattone è diminuita rispetto ad altre opportunità di investimento come le obbligazioni, secondo Maciej Skoczek, economista e analista presso Ubs. Vi è inoltre incertezza sull’ulteriore sviluppo dei prezzi.

A ciò si aggiungono molti altri fattori. La costruzione di seconde case si è praticamente fermata, secondo il domenicale, che imputa il massiccio calo degli investimenti all’iniziativa sulle seconde case approvata dal popolo nel 2013 (iniziativa Weber). In tutti i comuni in cui la quota per le case di vacanza è stata raggiunta, anche la costruzione di alloggi in affitto è in forte calo.

Opposizioni alla densificazione

Sempre più spesso inoltre nuovi progetti nei centri urbani, destinati a densificare il tessuto urbano, sono bloccati o combattuti con opposizioni. In molti casi ciò porta gli investitori a rinunciare. Secondo Peter Ilg, professore e direttore dello Swiss Real Estate Institute, "se vogliamo risolvere il problema della carenza di alloggi dobbiamo costruire più in alto nelle città".

Conseguenze su pigioni ed economia

Fra le conseguenze più immediate della carenza di alloggi c’è l’aumento delle pigioni, tanto che Wüest Partner prevede per quest’anno in media una crescita in Svizzera di circa il 2%. Ma c’è dell’altro: la mancanza di appartamenti ostacola lo sviluppo economico e ha un impatto negativo sul mercato del lavoro. Tschirren ricorda che "è uno svantaggio per le aziende o i settori economici se non ci sono appartamenti liberi nel luogo di lavoro".